一、制定背景

信托财产依法具有独立性，但在不动产登记环节，信托关系难以准确记载到具体不动产上，导致信托财产的公示公信效果不足，受托人固有财产与信托财产混同的风险较高，也在一定程度上影响了信托制度在养老保障、特殊需要照护、财富传承、公益慈善和存量资产盘活等领域的应用。从改革部署看，国家层面已提出探索不动产作为信托财产的信托财产登记机制；省级层面将不动产信托财产登记纳入登记财产领域改革任务；济南市也将相关试点列入自主改革任务清单。济南前期已开展先行探索，办理了公益慈善类不动产遗嘱信托登记和全省首单不动产信托财产登记，具备将实践做法固化为制度安排的基础。在此背景下，七部门联合制定《通知》，旨在补齐不动产信托登记的操作接口。

二、决策依据

《通知》主要以《中华人民共和国民法典》关于不动产物权登记和遗嘱信托的规定、《中华人民共和国信托法》关于信托登记的要求、《中华人民共和国慈善法》关于慈善信托的规定以及《不动产登记暂行条例》及其实施细则关于依法登记和授权另行制定规则的规定为依据。同时，衔接国务院关于服务业扩大开放综合试点和探索信托财产登记机制的部署，落实山东省营商环境改革创新实施方案和济南市自主改革任务要求，并参考外地市试点经验，结合济南实际形成制度安排。

三、出台目的

《通知》出台，重点不是简单增加一类登记事项，而是通过登记制度把信托关系“标识出来、查询得到、流转可控”，主要实现以下目的：一是增强信托财产公示公信效力，降低财产混同和权属争议风险；二是为信托财产在设立、存续、处置、终止各环节提供登记服务支撑，降低制度性交易成本；三是回应人口老龄化和居民财富传承需求，服务养老保障、特殊需要照护、遗嘱信托、慈善信托等民生场景；四是支持企业盘活存量不动产、拓宽融资渠道，服务实体经济和城市更新；五是通过先行先试积累可复制经验，为全国统一制度完善提供“济南样本”。

四、重要举措

（一）建立信托产品登记与不动产登记的衔接链条。将信托产品预登记、信托文件签署、不动产登记、信托产品登记串联起来，以产品编码等信息建立对应关系，使不动产登记信息能够反映其对应的信托产品，避免“信托是信托、登记是登记”的脱节。

（二）设置转移登记与预告登记两条路径。对具备条件的不动产，依法办理信托财产设立登记；对暂不具备所有权转移条件的，通过预告登记先锁定信托关系，不动产所有权仍归委托人，为后续条件成就后再办理转移留下空间。对遗嘱信托，明确遗嘱生效执行时可由受托人依遗嘱内容申请办理相应转移登记，减少继承环节多头到场、反复确认的问题。

（三）构建覆盖全生命周期的登记服务。围绕信托设立、存续期间变更、财产处置和终止注销，分别明确登记情形和材料要求，并在登记簿、权证附记和证明文件中记载信托目的、期限、受益人及产品编码等关键信息，形成可追溯、可查询的登记记录。

（四）对遗嘱信托和慈善信托作出专项衔接。遗嘱信托强调委托人对遗嘱真实性和有效性负责，鼓励信托机构与公证机构协作开展家庭关系调查和风险防控；慈善信托按照慈善信托管理规定办理，并要求提交民政部门备案意见，参照《通知》办理登记。

（五）建立多部门协同和自贸片区先行机制。自然资源和规划部门负责登记办理、系统升级和信息共享；金融监管部门负责合规指导与风险监测；法院通过审判和典型案例保障信托财产独立性；司法行政部门指导公证机构参与信托公证；税务部门做好税收征管和涉税信息反馈；民政部门负责慈善信托备案监管；自贸试验区济南片区管委会先行探索登记形式创新和范围拓展。同时，完善登记簿和对外查询服务，强化公示效力；试行期内暂免不动产登记费，降低首试成本。

五、解读机构及联系方式

政策解读单位：济南市自然资源和规划局 咨询电话：0531-68969635。