为了进一步规范土地增值税清算管理，国家税务总局山东省税务局起草了《国家税务总局山东省税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告（征求意见稿）》,按照税务规范性文件制定管理相关规定，现向社会公开征求意见。公众可以在2026年12月1日前，通过以下途径和方式提出意见：

1.通过电子邮件将意见发送至：sdswcxc@163.com。

2.通过信函方式将意见邮寄至：济南市英雄山路155号国家税务总局山东省税务局财产和行为税处（邮政编码250002），并请在信封上注明“征求意见”字样。

附件1：国家税务总局山东省税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告（征求意见稿）

    2：关于《国家税务总局山东省税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告（征求意见稿）》的解读

国家税务总局山东省税务局

2026年11月2日    

附件1

国家税务总局山东省税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告

（征求意见稿）

为了进一步规范土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号、2026年第3号修改）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）、《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（2026年第3号）等规定，现将有关事项公告如下：

一、关于清算申报

从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人）应当自房地产开发项目满足应清算条件或收到清算通知之日起90日内，向主管税务机关提供清算资料、办理清算申报，并于税款所属期终了之日起90日内结清应当缴纳的税款。

二、关于扣除项目

（一）纳税人按照土地出让合同或其补充协议约定分期支付土地出让价款所产生的利息，计入取得土地使用权所支付的金额扣除。纳税人未按照土地出让合同或其补充协议约定支付土地出让价款所产生的违约金，以及逾期开发缴纳的土地闲置费,不得计入取得土地使用权所支付的金额扣除。

（二）纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同中约定装修交付的，其装修费用可以计入房地产开发成本。

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其所发生的支出可以扣除；可随意移动的家用电器、家具等物品，以及与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其所发生的支出不予扣除。

三、关于核定征收

对实行核定征收的房地产开发项目，主管税务机关应当区分不同类型房地产分别测算税负率，并按照测算税负率、预征率和核定征收率下限三者孰高的原则，确定核定征收率。核定征收率下限为：普通住宅5%、非普通住宅6%、其他类型房地产6%，整体转让在建工程参照其他类型房地产核定征收率下限执行。核定征收项目不适用普通标准住宅免征土地增值税政策。

四、关于申请调整清算审核结论

自清算审核结论通知书送达之日起三年内，符合下列情形之一的，纳税人可向主管税务机关一次性提出申请，调整清算审核结论：

1.清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；

2.清算时未支付款项而在清算后支付的；

3.清算时应当分摊但实际未能分摊的共同成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理分配方法分摊的。

主管税务机关应当自收到纳税人申请之日起15日内决定是否受理,符合受理条件的，应当自受理之日起90日内完成调整审核。涉及补税、退税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定处理。

本公告自XX年XX月XX日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按本公告执行，已出具清算受理通知书的项目按原规定执行。《国家税务总局山东省税务局关于发布<国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法>的公告》（2022年第10号）第十八条、第二十九条第一项第3目、第二十九条第二项第3目第4、第三十八条、第四十二条同时废止。

附件2

关于《国家税务总局山东省税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告（征求意见稿）》的解读

为了进一步规范土地增值税清算管理，国家税务总局山东省税务局起草了《国家税务总局山东省税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）。现解读如下：

一、《公告》的出台背景

近年来，随着房地产市场的发展，土地增值税清算工作面临很多新情况，为进一步规范税收征管、优化办税环境，国家税务总局山东省税务局研究起草了《公告》，对有关问题进行明确。

二、《公告》的主要内容

（一）关于清算申报

明确纳税人清算申报及缴款期限。纳税人应当自房地产开发项目满足应清算条件或收到清算通知之日起90日内，向主管税务机关提供清算资料、办理清算申报，并于税款所属期终了之日起90日内结清应当缴纳的税款。按照《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（2026年第3号）规定，清算税款所属期起止时间为清算项目取得首笔预（销）售收入当日至税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

【例】甲公司的某房地产开发项目于2021年1月10日取得首笔销售收入，并于2026年3月20日全部竣工、完成销售，满足应清算条件。甲公司应当按规定在2026年6月18日前向主管税务机关提供清算资料、办理清算申报。甲公司于2026年5月10日向主管税务机关提供清算资料，申报应补缴土地增值税1500万元，主管税务机关2026年5月15日出具受理通知书，清算税款所属期为2021年1月10日至2026年4月30日。甲公司应当于2026年7月29日前结清应补缴的税款，逾期未缴纳的，自2026年7月30日起计算加收滞纳金。

（二）关于扣除项目

1.纳税人按照土地出让合同或其补充协议约定分期支付土地出让价款所产生的利息，计入取得土地使用权所支付的金额扣除。纳税人未按照土地出让合同或其补充协议约定支付土地出让价款所产生的违约金，以及逾期开发缴纳的土地闲置费，不得计入取得土地使用权所支付的金额扣除。

【例】甲公司签订的土地出让合同约定，土地出让价款分两期支付，第一期应当于2026年4月30日前支付，第二期应当于2026年8月31日前支付。甲公司按时支付了第一期土地出让价款，第二期延期至2026年10月15日支付，2026年8月31日前（合同约定期限内）产生的利息可以扣除，2026年9月1日至10月15日期间产生的逾期利息和违约金不予扣除。

2.明确装修费用扣除事项。纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同中约定装修交付的，其装修费用可以计入房地产开发成本。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其所发生的支出可以扣除；可随意移动的家用电器、家具等物品，以及与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其所发生的支出不予扣除。

【例】甲公司与购房人A签订商品房买卖合同，约定装修标准并交付，其装修费用可以计入房地产开发成本。甲公司与购房人B签订的商品房买卖合同中未约定装修标准，后另行签订装修协议，其装修费用不得计入房地产开发成本。

（三）关于核定征收

明确核定征收率的确定原则及下限。对实行核定征收的房地产开发项目，主管税务机关应当区分不同类型房地产分别测算税负率，并按照测算税负率、预征率和核定征收率下限三者孰高的原则，确定核定征收率。核定征收率下限为：普通住宅5%、非普通住宅6%、其他类型房地产6%，整体转让在建工程参照其他类型房地产核定征收率下限执行。同时明确核定征收项目不适用普通标准住宅免征土地增值税政策。

（四）关于申请调整清算审核结论

1.明确纳税人申请调整清算审核结论的时限和情形。自清算审核结论通知书送达之日起三年内，符合下列情形之一的，纳税人可向主管税务机关一次性提出申请，调整清算审核结论：清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的；清算时未支付款项而在清算后支付的；清算时应当分摊但实际未能分摊的共同成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理分配方法分摊的。

2.明确税务机关受理纳税人申请及完成调整审核的时限。主管税务机关应当自收到纳税人申请之日起15日内决定是否受理,符合受理条件的，应当自受理之日起90日内完成调整审核。涉及补税、退税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定处理。

三、《公告》的施行日期

本公告自xx年xx月xx日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按本公告执行，已出具清算受理通知书的项目按原规定执行。