济南市自然资源和规划局山东省济南市中级人民法院济南市民政局等7个部门

关于做好不动产信托财产登记工作的通知

济自然规划发〔2026〕75号

各有关单位：

为深化不动产登记领域改革，探索创新信托登记实践，健全不动产登记服务体系，保障不动产信托登记的规范、准确、完整，切实保护信托当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国信托法》《中华人民共和国慈善法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，现就做好我市不动产信托财产登记工作通知如下：

一、工作目标

坚持以人民为中心的发展思想，落实国家、省关于探索不动产信托登记的工作要求，充分发挥信托制度在财产管理、风险隔离与民生服务等方面的独特功能，聚焦不动产信托登记中的堵点、难点问题，通过明确登记形式及办理流程，优化登记服务，确保不动产信托登记的规范性、准确性与完整性，切实保护委托人、受托人及受益人等相关当事人的合法权益。在此基础上，积极推动不动产信托登记服务企业盘活存量资产，助力实体经济提质增效；同时拓展在养老保障、特殊需要照护、财富传承及公益慈善等民生领域的有效应用，增进民生福祉。注重总结试点经验，加强部门协同与信息共享，为建立健全全国统一的信托财产登记制度探索可复制、可推广的实践路径。

二、适用范围

济南辖内由金融监督管理部门批准开展信托业务的机构作为受托人，以不动产作为信托财产开展信托业务的（以下简称“不动产信托”），适用本通知。本通知所指不动产为济南市行政区域范围内国有建设用地上已办理不动产权证书的房屋，且权属无争议，不存在查封登记、预告登记及其他限制处分的情形。

三、办理流程

（一）信托产品预登记

不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司（以下简称“信托登记公司”）办理信托产品预登记，取得产品编码和信托预登记完成通知书。

（二）签订信托文件

委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。

信托文件签订后，信托机构应当向信托登记公司申请出具登记证明文件。

（三）办理不动产登记

1.不动产信托财产设立登记

委托人以其所有的不动产设立信托或以其他合法方式纳入信托的，由委托人、受托人及相关当事人共同向不动产登记机构申请不动产信托财产设立登记。

2.不动产信托财产预告登记

对于暂时不具备办理所有权转移条件的不动产，由委托人、受托人及相关当事人共同向不动产登记机构申请办理不动产信托财产预告登记。

3.不动产信托财产变更登记

信托关系存续期间，因不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变更，信托当事人姓名或名称、身份或主体资格证明类型、身份或主体资格证明号码发生变化，信托文件约定的内容发生变化的，受托人和相关当事人应当向不动产登记机构申请不动产信托财产变更登记。

4.不动产信托财产注销登记

有下列情形之一的，应当办理不动产信托财产注销登记：

（1）信托文件规定的终止事由发生；

（2）信托的存续违反信托目的；

（3）信托目的已经实现或者不能实现；

（4）信托当事人协商同意；

（5）信托被撤销；

（6）信托被解除。

不动产信托财产注销登记应由委托人和受托人共同申请或依约定办理；因人民法院生效法律文书撤销不动产信托的，可由信托当事人或利害关系人单方申请注销登记。

（四）办理信托产品登记

信托机构向信托登记公司申请办理信托产品登记，需提交不动产登记机构出具的注记信托财产相关信息的《不动产登记证明》。信托产品登记完成后，信托受益人可向信托登记公司申请办理信托受益权证。

四、申请材料

（一）不动产信托财产设立登记申请材料

1.不动产登记申请书；

2.不动产权证书；

3.委托人、受托人及相关当事人身份或主体资格证明材料；

4.委托人与受托人签署的信托文件；

5.依法需要补交土地价款、纳税的，提交缴纳土地价款的凭证、完税结果材料；

6.信托登记公司出具的登记证明文件；

7.不动产已设立抵押权、居住权的，还应提供抵押权人、居住权人同意的书面文件。

（二）不动产信托财产预告登记申请材料

1.不动产登记申请书；

2.不动产权证书；

3.委托人、受托人及相关当事人身份或主体资格证明材料；

4.委托人与受托人签署的信托文件；

5.信托登记公司出具的登记证明文件；

6.不动产已设立抵押权、居住权的，还应提供抵押权人、居住权人同意的书面文件。

（三）不动产信托财产变更登记申请材料

1.不动产登记申请书；

2.不动产登记证明；

3.申请人身份或主体资格证明材料；

4.能够证实变更内容的材料；

5.信托登记公司出具的登记证明文件。

（四）不动产信托财产注销登记申请材料

1.不动产登记申请书；

2.不动产登记证明（委托人、受益人或利害关系人单方申请的除外）；

3.申请人身份或主体资格证明材料；

4.能够证明不动产信托终止的材料；

5.信托登记公司出具的登记证明文件。

五、审查登记

对于申请材料齐全且符合法定条件的，不动产登记机构应当及时受理，并将相关登记事项准确记载于不动产登记簿。

办理不动产信托财产设立登记的，不动产登记机构将委托人、受托人、受益人、信托目的及期限等相关事项记载于登记簿，注销委托人《不动产权证书》的同时，向受托人发放《不动产权证书》及《不动产登记证明》，证明上记载不动产信托财产相关事项，同时记载信托登记公司已登记的信托产品名称和信托登记系统产品编码等信息。

办理不动产信托财产预告登记的，不动产登记机构将委托人、受托人、受益人、信托目的及期限等相关事项记载于登记簿，向受托人发放信托预告登记《不动产登记证明》，证明上记载不动产信托财产相关事项，同时记载信托登记公司已登记的信托产品名称和信托登记系统产品编码等信息。不动产所有权仍属委托人。

办理不动产信托财产变更登记的，不动产登记机构将变更后的信息准确记载于登记簿，相应变更《不动产权证书》和《不动产登记证明》。

已办理不动产信托财产设立登记的，不动产登记机构根据当事人申请将不动产转移至相应权利人名下，原不动产信托设立登记同时自动注销。

六、相关要求

（一）已办理信托财产登记的不动产，不得再办理该信托登记文件约定之外的其他不动产登记。不动产信托财产处置按照信托文件约定实施。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。

（二）办理遗嘱信托项下不动产信托财产登记的，委托人应提交包含遗嘱内容的信托文件，并对遗嘱的真实性和有效性负责。已办理不动产遗嘱信托登记的，对于按照遗嘱信托内容进行处分的不动产转移登记，可由受托人申请，无需全部继承人共同申请。鼓励信托机构与公证处加强协作，积极参与遗嘱信托业务，在家庭关系调查确认中协同做好风险防控。

（三）慈善信托按照《慈善信托管理办法》办理。济南辖内的信托公司或慈善组织作为受托人申请办理不动产慈善信托登记时，应提交民政部门的备案意见，参照本通知办理。

（四）信托机构应紧扣济南经济社会发展需要，按照监管部门信托业务分类要求，围绕养老保障、特需领域、代际传承、社会公益、资产盘活、风险处置等场景，积极开发信托产品，设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务，满足群众多样化需求。

（五）不动产登记机构通过完善不动产信托财产登记簿，确保不论以何种登记形式进行的不动产信托财产登记，法院均可通过委托人、受托人或不动产坐落信息查询到信托财产登记簿内容；在对外提供不动产登记资料查询服务中，参照《不动产登记资料查询暂行办法》关于抵押权登记、预告登记、居住权登记等信息查询的要求，提供不动产信托财产登记信息的对外查询服务，以保证信托登记的公示效力。

七、职责分工

各部门应加强信息共享和协同配合，强化风险防控，提升整体服务效率。

（一）自然资源和规划管理部门负责不动产信托财产登记的受理与办理。具体职责包括：升级不动产登记系统，按照本通知要求规范填写不动产登记簿，保障信托登记工作顺利开展；负责归集各部门信息，实现信息共享和业务通畅；制定全市统一的办事指南和标准化操作手册，确保业务流程、服务标准全市一致，持续提升不动产信托财产登记服务水平。

（二）金融监管部门负责对不动产信托业务进行合规指导，加强风险监测，督促信托机构按照信托业务分类相关要求规范开展业务。

（三）法院加强与各相关主管部门沟通协作，推动在不动产信托纠纷审判活动中发布典型案例，依法保障信托财产独立性，维护信托当事人合法权益。

（四）司法行政部门负责加强对公证机构及公证员开展信托公证业务的监督指导，切实保障信托公证服务质量。

（五）税务部门负责不动产信托业务涉及的税收征管和涉税信息反馈，按照现行法律法规及税收政策办理相关税收事项，积极推动制定适应不动产信托发展的相关税务政策。

（六）民政部门负责慈善信托备案和相关监督管理工作。

（七）自贸试验区济南片区管委会负责在自贸试验区济南片区内开展不动产信托登记制度先行先试和便利化模式创新，依据信托委托人和受托人申请，创新登记形式，拓展登记范围，减轻企业群众负担。

八、其他

不动产信托登记暂时免收不动产登记费。国家或省市主管部门出台收费标准后受理的业务，按照规定收取。

本通知自印发之日起试行一年。试行期间如国家出台新规定与本通知不一致的，以国家规定为准。

附件：1.不动产信托财产登记信息簿页.doc

附件：2.不动产信托财产登记证明样式.doc

济南市自然资源和规划局

山东省济南市中级人民法院

济南市民政局

济南市司法局

中国（山东）自由贸易试验区济南片区管理委员会

国家税务总局济南市税务局

国家金融监督管理总局莱芜监管分局

2026年10月30日

(主动公开）