《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（济建发〔2026〕41号，以下简称《实施意见》）已于2026年10月30日印发，现将文件解读如下。

一、制定背景

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部和金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），要求稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。为贯彻落实文件要求，市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市行政审批服务局、济南住房公积金中心、国家金融监管总局莱芜监管分局五部门，结合我市实际情况，研究制定了《实施意见》。

二、决策依据

《实施意见》依据住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），金融监管总局《关于印发<商品住房开发贷款管理办法（试行）>的通知》（金规〔2026〕4号）及《关于印发<个人住房贷款管理办法（试行）>的通知》（金规〔2026〕5号）等规定，并充分结合济南市商品住房市场发展实际。

三、出台目的

贯彻落实住房城乡建设部等三部门关于完善商品住房销售制度的有关要求，推动加快构建房地产发展新模式，坚持分类施策，强化预售资金、现房定金闭环监管，有效防范商品住房交付风险，切实维护购房人合法权益，同步优化土地、公积金、金融配套政策，规范房地产市场秩序，促进济南市房地产市场平稳健康高质量发展。

四、重要举措

一是实施分类过渡措施，平稳衔接新旧规则。以2026年8月28日为时间节点，分类明确预售有关要求，兼顾刚性约束和在途项目平稳过渡。对已取得规划许可证的项目，按照原有预售政策有关规定执行；对已发布土地出让公告、但尚未办理规划许可证的项目，原则上执行新规，同时为保持市场供需平稳，部分项目可在限定时间内沿用原有预售条件。

二是明确封顶预售要求，严把施工质量关口。对8月28日后新出让土地的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，项目参加各方责任主体应出具主体结构分部工程验收记录，进一步明确预售条件同时督促房地产开发企业重视主体施工质量。

三是构建正向激励导向，引导转向现房销售模式。现房销售项目可执行更长的土地出让价款缴纳周期，按期分期缴款不计利息，有效降低企业资金周转压力；同时配套现房定金监管机制，明确定金上限标准，在房屋满足交付条件前不得解除监管。

四是落实公积金配套支持政策，释放现房购房需求。依托公积金工具强化需求端引导，购买现房销售项目的，可按规定核减住房套数认定，降低购房门槛；现房贷款额度上浮政策能够和高品质住宅、多子女家庭、高层次人才等其他支持政策叠加，引导购房者优先选择现房产品，形成供需两端同步向现房转型的良性循环。

五是推行主办银行制度，全力做好资金监管。房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、现房销售定金等外，开发贷款、项目自有资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。同步优化按揭放款时序，8月28日后新办预售许可项目，个人住房贷款延后至竣工备案后发放。

六是优化土地供应与融资配套，降低企业经营成本。2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，减轻房地产开发企业拿地资金压力。探索分户土地集合抵押模式，支持企业依托宗地权益开展融资。

七是强化部门协同监管，打通交付办证便民链条。由市住房城乡建设局、市自然资源和规划局等五部门联合推进改革，打通拿地、审批、融资、公积金业务协同通道，持续深化交房即办证，压缩群众办证周期。同时加强房地产市场监管，维护购房人合法权益。

五、本级政策措施与上级的异同、特点

《实施意见》严格落实《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，坚持封顶预售、优先现房销售、主办银行制、资金闭环监管等制度框架；结合实际，在主体封顶认定、在途项目过渡期管控、土地出让金差异化缴纳、现房公积金支持等方面细化举措。整体落实上级政策要求，适配济南房地产市场供需结构，平稳推进商品住房销售制度转型。

六、解读机构及咨询方式

解读机构：济南市住房和城乡建设局

咨询电话：0531-51705612