各市（区）人民政府，泰州医药高新区管委会，市各有关单位（部门）：

《关于支持城市更新行动的若干措施（试行）》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真抓好落实。

泰州市人民政府办公室

2026年9月15日

（此件公开发布）

关于支持城市更新行动的若干措施（试行）

为贯彻落实自然资源部和住房城乡建设部《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）、省政府办公厅《关于进一步支持城市更新行动若干政策措施的通知》（苏政办规〔2026〕2号）等文件精神，有力有序推进城市更新工作，促进城市发展方式转型，增进民生福祉，结合本市实际，制定如下措施。

一、优化详细规划管控

1．引导详细规划与更新项目协同编制。有序推进单元、街区详细规划编制，结合人口结构和功能布局，因地制宜、差异化确定教育、养老、托育等公共服务设施规划配置标准和空间布局。推行城市更新片区详细规划与更新策划、实施方案同步编制并在“一张图”上做好衔接，结合项目建设时序与业态定位，统筹确定土地用途、开发强度等核心管控指标，提升详细规划适配性与可实施性。对于“勘误”“技术修正”等不属于修改规划的情形，市自然资源规划部门按照相关规定审查批准。在符合单元详细规划有关管控要求的基础上，有明确更新或者建设需求的地块可以直接编制报批地块图则。

2．鼓励用地功能兼容。在不影响详细规划街区主导属性、保持合理用地结构的情况下，允许地块用地性质作兼容调整，兼容功能一般不超过三种，其计容面积占总计容面积比例一般不高于30%；无法按照建筑面积计算的，可以按照用地面积计算比例。城镇住宅用地允许兼容比例不高于计容面积10%的商业用地。在原批准的建筑规模内兼容改造，符合详细规划用地兼容控制要求的，可以认定为符合正面清单，无需调整详细规划。

3．明确规划指标适配标准。城市更新项目容积率、建筑间距、停车配建、建筑密度、绿地率、建筑退让、日照间距等无法满足现行标准和规范的，在保障公共利益和安全的前提下，按照“优化不恶化”原则，以不低于现状条件为底线在详细规划和建设工程规划设计方案中落实。既有住宅加装电梯等情形导致绿地率降低的，鼓励通过立体绿化等方式改善环境。

二、提升产权归集登记质效

4．分类认定历史遗留无证建筑。“有地无房”且建成后未发生翻、改、扩建的情形，1990年4月1日前建成或者1990年4月2日至2007年12月31日期间建成且取得规划建设手续的房屋，经区政府组织确认后予以认定。“无地有房”的情形，用地行为发生在1986年12月31日前且无权属争议的房屋，经区政府组织确认后，采用历史沿用具结书予以认定；1987年1月1日后的，依法完善相关用地手续。“无地无房”的情形，参照上述要求按照“先地后房”的顺序认定。

5．规范产权归集管理。已明确产权归集路径及房屋分配方案的城市更新项目，启动前，涉及多宗土地或者单宗土地多产权主体的，合并宗地开展产权归集，将原单独所有或者分摊的国有建设用地使用权变更为共同共有；实施过程中，按照房屋产权面积占比分摊土地或者根据协议约定的土地面积量化土地使用权，为原产权主体办理预告登记；实施完成后，已办理预告登记的转本登记，未办理预告登记的以首次登记、变更登记等方式进行产权登记。

6．创新不动产登记服务举措。房屋征收（搬迁）项目需办理注销登记的，可以依据区政府依法作出征收或者收回不动产权利的决定等办理。因房屋所有权转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，对权属关系变动清晰无争议的，可以单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。对混合兼容复合利用的，经批准可以按照不同用途、分空间层次设定登记单元。对暂时达不到土地转让条件的，可以先行办理转让预告登记，预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等材料申请办理规划和用地手续。

7．落实不动产交易降本政策。持续做好“带押过户”“无还本续贷”抵押登记，稳妥推进“带封过户”，降低资产盘活成本。鼓励群众自发开展民居修缮与保护工作，在历史文化街区和历史地段范围内，划拨土地上的住宅转让后仍用于居住的，买卖双方可以选择继续保留划拨。

三、完善土地利用支持政策

8．推行多元供地方式。探索城市更新地块“带现状出让”“带方案出让”和“综合评价出让”。将基础设施完备、未纳入近期土地出让计划、潜在价值较高的地块，通过划拨或者租赁进行过渡性开发利用，鼓励“批而未供”土地1.5级开发。经同级人民政府同意，“供而未用”房地产用地可以临时用于体育休闲、文化娱乐和停车场等。商服、公共服务设施等用地和住宅用地可以组合供应；城市更新项目包含的多个分散地块以及同一规划单元内相邻多宗住宅用地可以整体供应。

9．畅通存量资产用途转换途径。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建后用作保障性租赁住房的，不增收土地价款。企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房的，土地变更用途不增收土地价款。

10．支持更新项目土地归集划拨。项目范围内土地，包括无土地使用权人的零星边角地、空闲地以及已依法收回国有土地使用权的地块等，由实施主体统一归集整合，项目建成后，可以协议出让或者划拨供地。

四、增强规划实施管理适应性

11．调整容积率计算规则。对保障居民基本生活需求和补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施以及老旧住宅成套化改造等更新项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可以不受容积率指标的限制；增设必要的楼梯、风道、公共走廊、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，增加的建筑规模不计入容积率和建筑密度。

12．落实容积率奖励政策。为促进历史文化及历史风貌保护，在规划条件外多保留的文保单位、文物建筑、一般不可移动文物、历史建筑和工业遗产建筑等不计入容积率和建筑密度。在商业、办公、工业类城市更新项目中，在规划要求以外多配置的公共服务设施，按照其建筑面积的1.5倍作为奖励，不计入容积率，奖励建筑面积之和不得超出计容建筑面积的10%。

13．放宽项目自持比例限制。已出让未开工（未竣工）商业、住宅有自持面积或者比例约定的，经区政府论证，报市政府同意后，可以调整自持面积或者比例，按照规定签订补充协议并补交土地出让金。在符合消防、安全等要求的前提下，原约定自持大型商业面积（地上总建筑面积大于5000平方米）可以调整为整幢、整层可售，其调整比例不高于50%；单宗地建设的小型商业和商住混合用地、居住用地中配建的商业（地上建筑总面积小于5000平方米）可以调整为全部销售。

五、调优更新项目审批流程

14．深化规划审批提质增效。在确保公共利益和消防、结构安全的前提下，深化规划许可豁免制度，将既有住宅加装电梯、口袋公园以及街巷整治、农贸市场整治、环卫公厕提档升级等城市微更新项目纳入豁免清单。推行建设工程规划许可与施工图审查“一件事”改革，进一步优化审批流程。

15．支持既有建筑功能转换。已取得（不动）产权证的教育、医疗、文化、体育、社会福利与保障等公共服务设施，在保证主体功能的前提下，可以增加内部商业服务配套设施；商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房等同一规划用途下建筑内部经营业态调整的城市更新项目，申请办理施工图审查、施工许可、消防审验时不再提供建设工程规划许可手续。

16．合理适用工程建设标准。适用5年过渡期政策的城市更新项目，涉及既有建筑临时改变使用功能的，除结构和消防安全外，其余工程建设标准可以按照不低于建筑建造时原功能建筑的标准执行。过渡期满后，按照新用途办理用地手续的建设项目，应当按照实际使用功能执行现行有效的工程建设标准，维持原有土地用途的可以继续执行原工程建设标准。

17．简化竣工验收证明材料。2021年前建成的非商业、非住宅项目，无竣工验收备案手续，在办理不动产登记时，可以以内容填写完整、签字盖章齐全的《单位（子单位）工程竣工验收报告》和《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作为竣工证明材料。企事业单位单体建筑面积小于300平方米或者工程投资额在30万元以下的建筑以建设单位出具的完工证明，个人建房以房屋已竣工、结构安全和消防安全的书面承诺，作为竣工证明材料办理不动产登记。

本措施适用于海陵区、姜堰区、医药高新区（高港区），靖江市、泰兴市、兴化市可以参照执行，也可以结合实际另行制定。

本措施自2026年10月16日施行，有效期至2028年10月15日。