关于《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》的解读——降成本、优空间、提效率，支持企业深耕发展

2026-11-04市规划资源局

  为赋能新质生产力发展和新型工业化建设，落实产业用地“保量控价”总体要求，推动产业用地更集约、更高效、更可持续高质量利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《上海市土地使用权出让办法》等，制定《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》（以下简称《若干规定》）。

背景与过程

  《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》将“建设现代化产业体系，巩固壮大实体经济根基”列为“十五五”期间的战略任务。产业空间作为实体经济发展的空间载体，其空间保障及规范利用十分重要。2023年，我市从培育发展新质生产力和先进制造业的战略要求出发，提出产业用地“保量控价”和全周期价值管理的总体战略，决策实施了一系列产业用地管理改革举措，《若干规定》的制定重点将市委、市政府近年来产业用地管理的改革举措固化为管理制度。

  为做好本次制定工作，市规划资源局重点对接重点产业区域，系统梳理本市政策实施情况，对标兄弟城市的先进管理经验，书面征求了各市级政府部门、各区规划资源部门、部分开发区管理机构及相关行业协会的意见，并通过公开征求意见、专题座谈、走访调研等方式，广泛听取各方建议，对相关意见予以充分吸收采纳，研究论证相关内容的合法性、合理性与可操作性，在此基础上形成《若干规定》。

主要考虑

  《若干规定》是规范本市产业用地供应和全生命周期管理的基础性制度文件，明确产业用地出让实施、合同签订、全周期管理主体、管理要素等内容。文件制定时，主要考虑以下工作原则：

  一是强化产业集聚。充分发挥规划引领作用，在空间布局、产业准入、土地出让等环节，引导产业集聚，打造产业生态链，提升科创浓度，激发产业发展活力。

  二是坚持保量控价、降本增效。健全产业用地供应机制，强化产业用地弹性年期出让制度，执行差异化地价政策，保持本市产业地价总体稳中有降，着力降低产业发展用地成本。

  三是坚持全周期价值管理。彰显产业用地公共资源和生产资料属性，确保“产业姓产、工业姓工”。合理设置产业配套设施兼容比例，加强产业项目规划土地弹性利用，优化产业用地准入标准，明确产业用地建筑形态，规范产业用地使用管理，强化全周期监管，营造公平有序、生态友好的产业空间秩序。

  四是坚持稳续迭代、部门协同。与现有产业政策、土地政策充分衔接，健全规划资源、产业、市场监管、国资等部门和属地政府、开发区管理机构联合监管机制，形成支持产业高质量发展的管理合力。

政策要点

  一、强化产业集聚，推动产业空间集中连片布局

  强化产业集聚，重在让好项目落在好空间、形成好生态，避免产业空间碎片化布局。强化“主城区核心引领—五个新城产业集群—特色产业多节点发展”的产业空间布局，引导新增产业项目向产业基地、产业社区和国家公告开发区集聚。加强产业引导与准入，按照产业地图和市区协同主导产业引导目录选址落地，推动产业空间集中布局、连片发展。让企业选址有导引、空间有保障、上下游有产业生态，为产业集群发展提供足量空间保障。

  二、完善供应与地价机制，推动企业降本增效

  降本增效，让企业拿地更灵活、开工更高效。多元的供应方式，可采取带产业项目挂牌、先租后让、长期租赁、组合供应等，满足不同产业项目的用地需求。同时进一步明确“拿地即开工”路径，将项目建筑设计方案相关内容纳入出让合同和合作协议，可实现拿地即开工建设。差异化的地价政策，实行地价与产业导向、项目类型、绩效指标等联动的差异化地价政策，支持直线年期修正，分期支付土地价款一年内全部缴清不计利息，经批准提高容积率或增加地下空间不增收土地价款。

  三、坚持“产业姓产、工业姓工”，保障产业用地用于产业发展

  坚持“产业姓产、工业姓工”，重在让产业空间真正回归产业。产业用地必须服务产业发展，防止产业空间“房地产化”、脱实向虚。明确单一用途产业用地内可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的15%；允许产业配套设施集中设置，同一主体可将相邻多个产业用地内可建的配套设施集中到一个地块内建设；对产业配套设施比例要求较高的企业，可利用M0政策，在确保产业主导功能并经产业准入论证后，用地性质可在工业、研发、仓储间进行转换或混合设置；产业用地土地房屋的自用和出租均需符合产业准入要求并用于产业用途，产业项目类工业用地和研发用地的土地房屋应当自用，确保产业空间真正用于产业发展。

  四、完善转让退出管理，促进产业用地提质增效

  为规范产业用地使用、转让和退出管理，进一步明确在建设用地使用权有偿使用合同和产业发展合作协议中的约定事项。进一步细化了出让人解除出让合同的情形，明确了收回土地使用权和地上建筑物梯度化的补偿方式，更加注重规范透明和可操作，推动低效用地有序退出、优质项目加快导入。规则更清晰、预期更稳定，真正做产业、长期深耕的企业才更有信心。

  产业是城市发展的重要根基，产业空间是产业发展的基础保障。此次产业用地出让管理政策制定，既拿出“真金白银”的降本举措，也强化“实实在在”的空间保障和全生命周期管理。好项目有好空间，好产业有好生态，企业拿地更省心、开工更高效、发展更安心。欢迎各类企业投资上海、深耕上海，共享产业发展新机遇。