为规范土地增值税清算核定管理，统一房地产开发项目土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费（简称四项成本）的核定方法和标准，国家税务总局重庆市税务局、重庆市财政局草拟了《国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于明确土地增值税清算核定四项成本标准的公告（征求意见稿）》，根据税务规范性文件管理相关规定，现向社会公开征求意见。公众可在11月28日前通过国家税务总局重庆市税务局意见征集系统或者信函方式（地址：重庆市两江新区西湖路9号国家税务总局重庆市税务局财产和行为税处，邮政编码：401121）提出意见建议。

附件：

1.《国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于明确土地增值税清算核定四项成本标准的公告（征求意见稿）》

2.关于《国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于明确土地增值税清算核定四项成本标准的公告（征求意见稿）》的政策解读

国家税务总局重庆市税务局

2026年10月28日

附件1：

国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于明确土地增值税清算核定四项成本标准的公告（征求意见稿）

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，为规范房地产开发项目土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费（简称四项成本）的核定管理，现将四项成本的核定标准及相关要求公告如下。

一、适用范围

本公告所列2015-2024年度《土地增值税四项成本基准值》（详见附件），适用于全市房地产开发项目土地增值税清算四项成本核定。2025年及以后年度的《土地增值税四项成本基准值》，由国家税务总局重庆市税务局每两年为一周期在官网发布。

二、核定方法

清算项目采用核定四项成本方式确定开发成本的，四项成本核定以《土地增值税四项成本基准值》为依据，按照加权平均法确定单位扣除标准，再根据单位扣除标准确定可扣除项目总额，最后根据可扣除项目总额和可售建筑面积确定单位面积扣除额，并以单位面积扣除额和已售面积确定最终的核定扣除额。步骤如下：

（一）确定各项成本单位扣除标准

以《土地增值税四项成本基准值》确定四项成本单方标准，四项成本单方标准包括前期工程费标准、建筑安装工程费标准、基础设施费标准、开发间接费标准，具体标准计算公式如下：

标准=∑每年基准*每年完工进度。税务机关无法确认每年完工进度的，可用以下公式替代：标准=∑每年基准*当年月数/总月数，其中“总月数”为第一个施工许可的发证日期次月到全部竣工当月的总月数，“当年月数”为总月数中在标准对应年的月数。

（二）核定各项成本可扣除项目总额

前期工程费核定总额=前期工程费标准×总建筑面积；

建筑安装工程费核定总额=∑各项建筑工程标准×对应房产总建筑面积+∑各项电梯安装标准×对应数量（电梯台数、超标楼层数或增减米数）；

基础设施费核定总额=基础设施费标准×（清算单位占地面积-建筑物基底面积）+（燃气一户一表基准+供水一户一表基准+通讯一户一表基准）×户数+供电一户一表基准×总建筑面积；

开发间接费核定总额=开发间接费标准×总建筑面积。

（三）核定各类房产各项成本扣除额

单位面积成本=核定总额/总可售建筑面积；

核定扣除额=单位面积成本×已售建筑面积。

本公告自**年*月*日起实施。《重庆市财政局重庆市地方税务局关于加强房地产开发成本核定管理的通知》（渝财税〔2015〕92号）同时废止。

附件：土地增值税四项成本基准值（2015-2024年度）

附件2：

关于《国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于明确土地增值税清算核定四项成本标准的公告（征求意见稿）》的解读

为统一全市核定四项成本标准，不断提升清算管理质效，国家税务总局重庆市税务局、重庆市财政局联合下发了《国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于明确房地产开发成本核定标准的公告》（以下简称公告）。为便于政策理解和执行，现对公告解读如下：

一、适用范围

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第二款规定，“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定”。为此国家税务总局重庆市税务局联合重庆市建设工程造价管理站编制了《土地增值税四项成本基准值》，该基准值分竣工年度、房产类型、区域（中心城区、主城新区、渝东北区域、渝东南区域），明确了房地产开发前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的基础成本，作为全市范围核定四项成本基准。

2025年及以后年度的《土地增值税四项成本基准值》，由国家税务总局重庆市税务局以两年为周期定期发布。如2028年发布2025年度、2026年度的《土地增值税四项成本基准值》，2030年发布2027年度、2028年度的《土地增值税四项成本基准值》。

二、核定方法

《公告》第二条中，当税务机关明确核定四项成本中的某一项时，则对应的所有房产类型（普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产）的该项成本均进行核定。

《公告》第二条第（一）项中，“建筑安装工程费标准”包含商业塔楼标准、商业裙楼标准等多个标准，详见《土地增值税四项成本基准值》；“全部竣工当月”按照相关部门办理的竣工备案、产权登记、等时间孰先的原则确定，无法按上述规定确定的，由税务机关按照合理时间确定。

《公告》第二条第（一）项中，“每年完工进度”按自然年度确认。具体例子如下：

A清算单位在中心城区，其2022年10月15日取得第一个施工许可，2024年10月15日整个清算单位全部竣工，其中2022年、2023年、2024年的完工进度分别为20%、50%、30%，2022年、2023年、2024年的住宅（不含低密度住宅）基准分别为1561元/㎡、1526元/㎡、1511元/㎡。按照“标准=∑每年标准*每年完工进度”计算，住宅（不含低密度住宅）标准=1561×20%+1526×50%+1511×30%，即为1528.5元/㎡；按照“标准=∑每年基准*当年月数/总月数”计算，总月数为24个月（即为2+12+10），住宅（不含低密度住宅）标准=1561×2/24+1526×12/24+1511×10/24，即为1522.67元/㎡。

《公告》第二条第（二）项中“总建筑面积”，包含可售建筑面积、不可售建筑面积等所有建筑面积，其中“基础设施费核定总额”中的“总建筑面积”不包含车位面积；“清算单位占地面积”，指清算单位占有土地面积，按照不动产权证、规划许可证、实际测量、其他合理方式的顺序确定；“建筑物基底面积”，指建筑物基底占用的土地面积，按照楼栋基底测绘面积确认；“户数”，不包含车位户数；燃气一户一表基准、供水一户一表基准、通讯一户一表基准、供电一户一表基准等按照《土地增值税四项成本基准值》执行。清算单位中单独修建的非《土地增值税四项成本基准值》列举的房屋类型，在确定建筑安装工程费核定总额时，适用住宅（不含低密度住宅）标准。

《公告》第二条第（三）项中，首先确定“单位面积成本”，再确定“核定扣除额”。具体例子如下：

A清算单位前期工程费核定总额为200万，总可售建筑面积为1万㎡，已售0.6万㎡，其中普通住宅0.4万㎡，其他类型房地产0.2万㎡。前期工程费单位面积成本=2000000/10000，即为200元/㎡。普通住宅前期工程费核定扣除额=200×4000，即为80万；其他类型房地产前期工程费核定扣除额=200×2000，即为40万。

三、《公告》的施行时间

本公告自20**年*月*日起施行，《重庆市财政局重庆市地方税务局关于加强房地产开发成本核定管理的通知》（渝财税〔2015〕92号）同时废止。